1月14日，著名的獨立經濟學家金巖石在全球房地產金融峰會上演講時表示，經濟高增長的時代結束了，今年經濟增長率最多只有5%，未來會朝著4%、3%的方向發展。但是，他從經濟下滑中看到了中國經濟未來的希望。他認為，創業率越高的城市，經濟增長速度未必很快，但是創新力強，消費力     強，房價必然上漲。“根據深圳前海規劃，均價15萬元/平方米，天價50萬元/平方米，你們就等著吧。”

　一、創業率高的城市，房價必然上漲

    金巖石在演講中指出，過去，我國的經濟增長主要依靠勞動力投入和貨幣量的增長，但這種舊模式，包含著高達30%以上的兩“污”經濟，就是貪污加污染。如今，我國經濟增速下滑，今年最多是5%，未來我們會朝著4%、3%的方向發展。

    但是，他從經濟下滑中看到了中國經濟未來的希望。因為過去三年，雖然經濟下滑，產能過剩，但是失業率并沒有增長。“如果一個國家的經濟增長主要依賴于民間創業率，我們就會看到創業率的增長，會讓失業率下降。這就是經濟減速，失業沒有真正增加的根本原因。”

    他認為，評價任何一個城市，必須關注創業率，“創業率越高的城市，經濟增長速度未必很快，但是創新力強，消費力強，房價必然上漲。”

    二、前海天價50萬元/平，你們等著吧

    2013年時，金巖石曾在上海香格里拉講：“樓市投資的黃金時代結束了，資產證券化的時代剛剛拉開序幕，在此過程中，中國的樓市必然遵循一個定律，中心、中心、還是中心。中心城市，城市中心，中心城市的城市中心?；谥行膬r值論，就會看到房地產分化，天價與鬼城，北京、上海、深圳           如果賣不出30萬元/平方米的價格，這是開發商的恥辱。”

    如今再提起當年的預言，他說：“現在你們信了吧。上海上個月27萬元/平方米成交了，北京23萬元/平方米成交了，根據深圳前海規劃，均價15萬元/平方米，天價50萬元/平方米，你們就等著吧。”因為前海為中心30平方公里多一米都不漲，因為30平方公里是金融中心的邊界。香港1004平方公里，開發了30年，真正開發了110平方公里，真正上漲的就是32平方公里。倫敦全球房價最高，26.5平方公里，當年我們說日本房價多么的高，這是以日本帝國大廈購買的1平方公里計算均價的。東京開車1.5小時出去，房價是不值錢的。

    三、未來只有兩種城市能活，沒股市沒故事的城市將全線崩盤

    今天很多人討論去庫存，金巖石放話：“三、四線城市怎么去，只有一個辦法，炸掉，因為這些就是垃圾。我們創造了這么多鬼城，鬼要吃人的，鬼占了主導，人就要跑，就要往中心跑，這就是城市中心的理論。”根據金巖石提出的城市化理論，當我們將人流、錢流、水流作為現代城市化的基本理論。未來城市只有兩種能活，大城市有人有錢有故事，中小城市有山有水有故事，沒有股市又沒有故事的城市全線崩盤。

    “當我們將人口的流動作為評價房價的第一標準，將水資源作為評價房價的第二或者是第三個標準，我們可以清晰的看到，過去的五年間，人口流入的城市越來越少。2012年是45個，現在剩下38個，我可以告訴大家，將來最多是35個城市，也就是35個城市之外的絕大多數空間，房價一個接一個             崩盤，現在才剛剛開始。”對于未來的中國樓市，金巖石如此說道。
 

    四、房價高低取決于空間的溢價率

    沒有實體經濟，金融不能夠獨立的發展。任何的產業，任何的城市，都經歷了三個層次的發展。第一個層次是有產品，第二個層次是有產業，第三個層次是有金融。任何的產業如果不能發展到金融化，產業就會被淘汰，城市也不例外。房地產就是金融業的小三。因為，走進城市才有了空間，房價高     低取決于空間的溢價率。很多人認為土地值錢，都認為房屋值錢，真的嗎？一個城市最值錢的就是空間，因為空間中包含著風險，空間中包含著機會，城市讓生活更風險，金融化風險為財富。人們有效生命就是時間和空間構成的，這就是老子留給我們的道理。道生一，一生二，二是什么，就是時間      和空間。當我們以時間和空間為載體，我們才會理解，城市最稀缺的是包含著財富的空間。

     因為空間中有機會，時間中有風險，金融玩的就是“兩化”。時間的貨幣化，空間的貨幣化。這才有了房地產的空間溢價，不同城市之間，真正的差別在于空間的溢價率不同，才可以理解城市房地產本質是讓空間和時間的價值通過金融轉化為城市的財富。
 

    五、前海房價不達30萬/平，是深圳開發商的恥辱

    說到最后，金巖石再次強調評價城市的三個量化標準。第一，創業率，越高的城市，房價必然高，甚至不是中心的地方房價也依然居高不下。第二，投資率，投資率越高的城市，財富增長越快，所以房價只漲不會跌。第三，剩女率，就是經濟上獨立的女性，他們主宰城市的消費和城市的投資理財水     平。用三個率看深圳，這就是深圳的房價為什么在未來的五年內，以前海為中心，30平方公里的空間，會看到30萬/平方米以上的天價，如果達不到這樣的價格，就是深圳開發商的恥辱。