1月14日，著名的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在全球房地產(chǎn)金融峰會(huì)上演講時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束了，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最多只有5%，未來(lái)會(huì)朝著4%、3%的方向發(fā)展。但是，他從經(jīng)濟(jì)下滑中看到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的希望。他認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)率越高的城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度未必很快，但是創(chuàng)新力強(qiáng)，消費(fèi)力     強(qiáng)，房?jī)r(jià)必然上漲。“根據(jù)深圳前海規(guī)劃，均價(jià)15萬(wàn)元/平方米，天價(jià)50萬(wàn)元/平方米，你們就等著吧。”

　一、創(chuàng)業(yè)率高的城市，房?jī)r(jià)必然上漲

    金巖石在演講中指出，過(guò)去，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠勞動(dòng)力投入和貨幣量的增長(zhǎng)，但這種舊模式，包含著高達(dá)30%以上的兩“污”經(jīng)濟(jì)，就是貪污加污染。如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑，今年最多是5%，未來(lái)我們會(huì)朝著4%、3%的方向發(fā)展。

    但是，他從經(jīng)濟(jì)下滑中看到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的希望。因?yàn)檫^(guò)去三年，雖然經(jīng)濟(jì)下滑，產(chǎn)能過(guò)剩，但是失業(yè)率并沒(méi)有增長(zhǎng)。“如果一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴(lài)于民間創(chuàng)業(yè)率，我們就會(huì)看到創(chuàng)業(yè)率的增長(zhǎng)，會(huì)讓失業(yè)率下降。這就是經(jīng)濟(jì)減速，失業(yè)沒(méi)有真正增加的根本原因。”

    他認(rèn)為，評(píng)價(jià)任何一個(gè)城市，必須關(guān)注創(chuàng)業(yè)率，“創(chuàng)業(yè)率越高的城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度未必很快，但是創(chuàng)新力強(qiáng)，消費(fèi)力強(qiáng)，房?jī)r(jià)必然上漲。”

    二、前海天價(jià)50萬(wàn)元/平，你們等著吧

    2013年時(shí)，金巖石曾在上海香格里拉講：“樓市投資的黃金時(shí)代結(jié)束了，資產(chǎn)證券化的時(shí)代剛剛拉開(kāi)序幕，在此過(guò)程中，中國(guó)的樓市必然遵循一個(gè)定律，中心、中心、還是中心。中心城市，城市中心，中心城市的城市中心。基于中心價(jià)值論，就會(huì)看到房地產(chǎn)分化，天價(jià)與鬼城，北京、上海、深圳           如果賣(mài)不出30萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，這是開(kāi)發(fā)商的恥辱。”

    如今再提起當(dāng)年的預(yù)言，他說(shuō)：“現(xiàn)在你們信了吧。上海上個(gè)月27萬(wàn)元/平方米成交了，北京23萬(wàn)元/平方米成交了，根據(jù)深圳前海規(guī)劃，均價(jià)15萬(wàn)元/平方米，天價(jià)50萬(wàn)元/平方米，你們就等著吧。”因?yàn)榍昂橹行?0平方公里多一米都不漲，因?yàn)?0平方公里是金融中心的邊界。香港1004平方公里，開(kāi)發(fā)了30年，真正開(kāi)發(fā)了110平方公里，真正上漲的就是32平方公里。倫敦全球房?jī)r(jià)最高，26.5平方公里，當(dāng)年我們說(shuō)日本房?jī)r(jià)多么的高，這是以日本帝國(guó)大廈購(gòu)買(mǎi)的1平方公里計(jì)算均價(jià)的。東京開(kāi)車(chē)1.5小時(shí)出去，房?jī)r(jià)是不值錢(qián)的。

    三、未來(lái)只有兩種城市能活，沒(méi)股市沒(méi)故事的城市將全線(xiàn)崩盤(pán)

    今天很多人討論去庫(kù)存，金巖石放話(huà)：“三、四線(xiàn)城市怎么去，只有一個(gè)辦法，炸掉，因?yàn)檫@些就是垃圾。我們創(chuàng)造了這么多鬼城，鬼要吃人的，鬼占了主導(dǎo)，人就要跑，就要往中心跑，這就是城市中心的理論。”根據(jù)金巖石提出的城市化理論，當(dāng)我們將人流、錢(qián)流、水流作為現(xiàn)代城市化的基本理論。未來(lái)城市只有兩種能活，大城市有人有錢(qián)有故事，中小城市有山有水有故事，沒(méi)有股市又沒(méi)有故事的城市全線(xiàn)崩盤(pán)。

    “當(dāng)我們將人口的流動(dòng)作為評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的第一標(biāo)準(zhǔn)，將水資源作為評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的第二或者是第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們可以清晰的看到，過(guò)去的五年間，人口流入的城市越來(lái)越少。2012年是45個(gè)，現(xiàn)在剩下38個(gè)，我可以告訴大家，將來(lái)最多是35個(gè)城市，也就是35個(gè)城市之外的絕大多數(shù)空間，房?jī)r(jià)一個(gè)接一個(gè)             崩盤(pán)，現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始。”對(duì)于未來(lái)的中國(guó)樓市，金巖石如此說(shuō)道。
 

    四、房?jī)r(jià)高低取決于空間的溢價(jià)率

    沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融不能夠獨(dú)立的發(fā)展。任何的產(chǎn)業(yè)，任何的城市，都經(jīng)歷了三個(gè)層次的發(fā)展。第一個(gè)層次是有產(chǎn)品，第二個(gè)層次是有產(chǎn)業(yè)，第三個(gè)層次是有金融。任何的產(chǎn)業(yè)如果不能發(fā)展到金融化，產(chǎn)業(yè)就會(huì)被淘汰，城市也不例外。房地產(chǎn)就是金融業(yè)的小三。因?yàn)椋哌M(jìn)城市才有了空間，房?jī)r(jià)高     低取決于空間的溢價(jià)率。很多人認(rèn)為土地值錢(qián)，都認(rèn)為房屋值錢(qián)，真的嗎？一個(gè)城市最值錢(qián)的就是空間，因?yàn)榭臻g中包含著風(fēng)險(xiǎn)，空間中包含著機(jī)會(huì)，城市讓生活更風(fēng)險(xiǎn)，金融化風(fēng)險(xiǎn)為財(cái)富。人們有效生命就是時(shí)間和空間構(gòu)成的，這就是老子留給我們的道理。道生一，一生二，二是什么，就是時(shí)間      和空間。當(dāng)我們以時(shí)間和空間為載體，我們才會(huì)理解，城市最稀缺的是包含著財(cái)富的空間。

     因?yàn)榭臻g中有機(jī)會(huì)，時(shí)間中有風(fēng)險(xiǎn)，金融玩的就是“兩化”。時(shí)間的貨幣化，空間的貨幣化。這才有了房地產(chǎn)的空間溢價(jià)，不同城市之間，真正的差別在于空間的溢價(jià)率不同，才可以理解城市房地產(chǎn)本質(zhì)是讓空間和時(shí)間的價(jià)值通過(guò)金融轉(zhuǎn)化為城市的財(cái)富。
 

    五、前海房?jī)r(jià)不達(dá)30萬(wàn)/平，是深圳開(kāi)發(fā)商的恥辱

    說(shuō)到最后，金巖石再次強(qiáng)調(diào)評(píng)價(jià)城市的三個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)。第一，創(chuàng)業(yè)率，越高的城市，房?jī)r(jià)必然高，甚至不是中心的地方房?jī)r(jià)也依然居高不下。第二，投資率，投資率越高的城市，財(cái)富增長(zhǎng)越快，所以房?jī)r(jià)只漲不會(huì)跌。第三，剩女率，就是經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的女性，他們主宰城市的消費(fèi)和城市的投資理財(cái)水     平。用三個(gè)率看深圳，這就是深圳的房?jī)r(jià)為什么在未來(lái)的五年內(nèi)，以前海為中心，30平方公里的空間，會(huì)看到30萬(wàn)/平方米以上的天價(jià)，如果達(dá)不到這樣的價(jià)格，就是深圳開(kāi)發(fā)商的恥辱。